Regulated Realtors? Oh My!

Da un ex agente immobiliare

Delsurnewsonline.com ha recentemente pubblicato un articolo che può essere letta in dettaglio http://delsurnewsonline.com/alert-to-all-real-estate-brokers-and-agents/ per quanto riguarda gli agenti immobiliari e mediatori doversi registrare con un ente governativo.

Citando l'articolo:

“A partire da marzo 07, 2016 you have 30 giorni per registrare prima l'Unità Analisi finanziaria (UAF). UAF è un ente governativo nicaraguense che è stato creato come parte degli impegni che il Nicaragua ha con GAFIC (Gruppo di azione finanziaria Caraibi), Nazioni Unite e l'Organizzazione degli Stati americani nella lotta contro la criminalità organizzata internazionale. È autonoma (operativamente, amministrativamente, tecnicamente, eccetera) e ha il dovere di analizzare finanziaria, contabile e informazioni legali in materia di lotta contro il riciclaggio di denaro svolte dalla criminalità organizzata.”

Questa è una notizia molto interessante e nessuno sa quale effetto avrà sul agenti immobiliari e mediatori Nica o il processo di vendita in generale. Ed essendo il Nicaragua può essere anni prima che i regolamenti reali vengono messe in atto. Dal momento che menzionano il riciclaggio di denaro, ovviamente la registrazione degli agenti immobiliari è solo il primo passo. Saranno gli agenti immobiliari devono iniziare riferire al governo tutte le vendite come per l'intero importo del contratto di vendita con informazioni dettagliate sui compratori e venditori? Nessuno sa a questo punto, ma certo sembra che possa andare in quella direzione.

Vendita di immobili in Nicaragua è sempre stato un po 'diverso. Different realtors do it differently and there is no licensing of realtors though major chains like ReMax do have standards that their employees are supposed to follow. Most real estate sales only have the one realtor and usually one lawyer involved. In the states there would be a listing agent and a selling agent so there is a little more protection. To new expats I usually recommend finding a good realtor and lawyer to help them because it is more important here to ensure the title history is researched and a good realtor and lawyer knows what is going on in their respective sales area. Amazingly, since many expats are out of the country at the time of the closing, the buyer often gives power of attorney to the realtor. To be sure, alcuni espatriati lavorare un accordo direttamente con un venditore, ma le probabilità di questioni legate alla proprietà sono molto più alti. Molti potrebbero sostenere con questo, ma ci sono così tante storie di offerte che è andato male perché l'expat pensava / sapeva più che l'agente immobiliare, l'avvocato o il venditore.

In una transazione immobiliare qui, tutto è negoziabile. Il venditore dovrebbe pagare la tassa di trasferimento dal momento che è in realtà una imposta sulle plusvalenze e il governo si sa che probabilmente non segnalare il guadagno di reddito. Il contratto di vendita avrebbe mostrato il prezzo totale di vendita dal momento che le spese di agente immobiliare e avvocato sarebbe basato sul vero prezzo di vendita. Un valore più basso simbolico è di solito sul fatto in sé che mantiene la tassa di trasferimento (a volte) e le tasse di proprietà annuali giù. Questo non è insolito poiché anche negli stati, some townships have high tax rates but only on a percentage of the home value.

Di nuovo, in reality, tutto è negoziabile. It is not that uncommon to see a seller sell a home on the condition that the buyer pays all selling costs. Some would argue the buyer should pay the realtor commission while others argue the realtor actually works more for the seller so he/she should pay the commission. That is the problem with just using one realtor so ensure all these details are covered in the sales contract to avoid surprises at the closing.

One of the biggest issues is that all costs are not known at the time of the closing. At the closing you receive the testimonio but it may be several months before the deed is registered and then you will know the costs of the transfer tax, registration and other misc fees. A good honest lawyer is very important.

Buying in a development had more problems than buying an individual parcel but most of the incompetent (to use a kind term) developers have now been run out of town. The developers should have been regulated more so than the realtors since they were the ones promising golf courses, beautiful homes, acqua & electricity to the lot etc. and many never delivered. Homes would take years to build if ever. But things are much better now but do your due diligence and talk to other owners or investors. Two major developments remain in serious trouble but everyone in Nicaragua should now be aware of them. Hopefully they will clean up their act or just go away.

Quindi la registrazione di agenti immobiliari rimane un mistero su ciò che comporterà ma ha il potenziale per essere buono per gli acquirenti, rafforzando i buoni agenti immobiliari solidi e rimuovere quelli che sono stati imbrogliare la gente. Tutto dipende da come il governo del Nicaragua si avvicina al problema.

Alcuni anni fa gli Stati Uniti IRS a partire mettendo pressione sulle banche Nica a segnalare le transazioni dei cittadini USA con i conti qui. Ho pensato che le banche Nica avrebbero detto l'IRS di andare volare un aquilone, ma nocche sotto. Questo ha causato le banche agli avvocati di pressione per mettere il vero prezzo di vendita della transazione immobiliare sui documenti legali. In precedenza, qualcuno avrebbe venduto un immobile per $100,000 ma i documenti avrebbero mostrato un valore simbolico $20,000. So the seller would show up at the bank with a document of $20,000 but making a deposit of $100,000 and the IRS would have none of that. Some buyers would show the true value but then they would be paying a property tax many times higher than their neighbors who bought before the new regulations. Some cities saw this as an opportunity for greater taxation amounts but much of the allure of Nicaragua is the low cost of living and high property taxes scares away expats not to mention the effect on resales. This is a dilemma but easily solved if the government treats everyone fairly.

Which brings us back to the registration of realtors. It is something we knew was coming eventually and it has the potential of being beneficial to buyers and realtors. Many would disagree but how long did we think such a large industry would go unregulated? It may take years to put the regulations in place but the models already exist in the states, Europe and most other countries so it is not necessary to reinvent the wheel.

I suspect realtors will be facing a lot more documentation and regulation soon but Nicaragua needs a true MLS listing service to bring order to the valuation of property and allow comparison of properties. Perhaps this will lead to more reasonable bank mortgages though Nica banks weathered the economic storms of 2008 better than most countries.

Let’s see what happens and how much teeth will be put in the regulations. It is a shame that the realtors, buyers and sellers have to pay the price for the very small minority of corrupt companies dealing in money laundering.

 

One Comment

  1. Paul D

    Aprile 1, 2016 a 5:13 pm

    What developers/developments are in trouble?